2019年,东莞将重点推进东莞火车站、虎门高铁站、松山湖北站、滨海湾站、常平火车站、东莞汽车总站等TOD综合开发,加快站场一体化TID规划建设,打造一批高效集约、站城一体化的地

东莞经济观察:地铁经济是一块大蛋糕

2019年,东莞将重点推进东莞火车站、虎门高铁站、松山湖北站、滨海湾站、常平火车站、东莞汽车总站等TOD综合开发,加快站场一体化TID规划建设,打造一批高效集约、站城一体化的地铁上盖综合体。

近期,在宏观经济逆周期调控加大的形势下,各地积极财政政策开始发力。在以往审批较严的轨道交通项目方面,各地纷纷获得了国家相关部委的核准,部分城市新建和扩建的地铁投资达到一个高潮。而在各城市的地铁项目规划中,途经站点的综合开发系统的植入成为一个热点。许多专家学者指出,与既往相比,地铁站点综合开发的升温,无疑是轨道交通开发建设的创新之一。对于东莞而言,大湾区建设必将推动湾区基础设施建设进一步走强,必将推动轨道建设所能承载的互联互通系统强力成长,在此情景下,进一步推进TOD综合开发,加快站场一体化TID建设,才能推动高效集约土地资源的利用、增强轨道交通的综合开发能力。

一方面,无论是城市地铁交通运输体系的扩展,还是城市间的高铁通联系统的扩张,都涉及大投资。尽管地铁对于城市经济体系正常运行的帮助巨大,但投资大、回收难和补贴重,却是约束地铁里程增长的最大限制,更是地铁这一轨道交通方式进一步成长的瓶颈。

文 | 东莞时间网 高剑

正是基于地铁深度开发所具有的价值增长潜力,地铁经济学推出一个创新式的综合开发模式。在欧美发达国家和亚洲“四小龙”,包括TOD综合开发等在内的综合开发模式,就是一个地铁投资建设 商业地产开发和房地产开发的尝试。当政府计划一个地铁里程延长项目时,招标邀请一个实力厂商成为地铁投资方和建设方。同时,沿线待开发的地产项目和站点的商业开发项目,也打包给地铁投资和建设方。在这一模式下,地铁的投资建设成本和运营成本,就有可能通过房地产项目的升值和站点商业植入的增值,得以实现最大程度的平衡,甚至为投资方实现赢利。目前,深圳地铁与万科地产已经实现资本权利的制度安排,在股权融合的架构下,相关各方集体投资地铁项目建设和沿线房地产项目及站点商业项目开发,让地铁投资和运营资金依赖于政府财政的情况大为改善。

目前,正是东莞地铁建设蓬勃发展的时期,如何进一步引进实力资本加入地铁投资和运营,进一步激活地铁经济,推进TOD综合开发是一个积极的可行的选择,特别是要进一步激活地产公司和轨道公司混合组合的安排,这是深入开发地铁经济、减轻政府压力的重要路径。

另一方面,地铁经济是一块大蛋糕,地铁里程延长对于城市资源的深度开发价值不菲。比如,地铁通到那里,那里土地升值、房地产升值,而且,地铁对于城市商业体系的重构、商业资源的深度开发是一个无法替代的重要推动力。

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